三、替代土地财政的资金融资量化分析
房地产税改革、试行土地年租制、发行债券等方式都可以为地方政府提供财政收入来源，成为替代土地财政的资金融资手段。但以市场价值为基础的房地产税，更适合作为地方财政收入中一项长期的、可持续的收入来源，是最理想的选择。房产税属于财产税，具有区域性强、税源稳定可靠等特点，具有不可替代性，自其产生以来就是地方政府筹集财政收入的主要手段。
从世界各国的经验来看，房地产税在税收体系中处于重要位置，在各国的税收体系中，大部分国家都设有对房地产保有环节征收的房地产税。进行房产税改革可以给地方政府提供财政收入来源，这样既可以在一定程度上缓解地方财政困境，也可以降低其透支有限土地资源的强烈动机，减轻地方政府对土地财政收入的依赖，并且能调控房价、调节收入分配。
我国房地产税改革始于2003年的十六届三中全会，提出了“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税（房地产税）”的改革设想。2011年1月28日，重庆、上海两地开始试点开征房产税。经过9年多的理论探讨和试点实践，人们对房地产税制改革的认识不断深化并取得了一定的成果。尤其是在技术方面，通过几年的探索和实践，我国在房地产税批量评估技术上已经具备了满足房地产税征管需要的实力。未来征收房产税能不能改变地方政府过度依赖土地财政的状况，是否可以弥补未来地方财政收入的缺口，为此部分研究机构和学者进行了以房产税方式获取土地收益变更的测算。
中国指数研究院房地产动态政策设计研究组以全国2010年的数据为例进行了测算。计算公式为：应纳房产税
税额=应税住宅销售市值×对应税率。2010年底城镇住宅总价约50万亿元，假定税率为1%且不考虑减免（税率超出目前水平），并假设在全国范围内针对所有住宅开征房产税，则预计每年房产税规模约为5000亿元，这低于2010年土地出让金2.7万亿元。
此外，相关学者以2011年重庆市住宅房产的相关数据资料为参考依据，对重庆市以房产税方式获取土地收益变更进行了测算。其思路与中国指数研究院的测算方法大体一致，通过数据计算得出2011年重庆市住宅房产税在不同的税率和征收率情况下的税额；然后求出70年土地出让纯收益折现后2011年的年值；最后用房产税税额与土地出让收益年值相比求得土地出让金被替代的比例。测算过程如下：
（一）税率的确定
借鉴国内部分学者关于物业税税率测算的研究成果，不同参照标准下的不同税率。
（二）税额的测算
计算公式：应纳房产税税额=应税住宅销售市值×对应税率。税基是住宅销售总额，为1825.41亿元。考虑到税收的免征范围、征收不全以及房产税处于征收初期等因素后，采用五档征收率（100%、90%、80%、70%、60%）进行税额测算。房产税税率和征收率不同，其征收的税额也不相同。
（三）土地出让收益折算
2011年重庆市土地出让金总收入820亿元，根据2008年《中国国土年鉴》可知重庆市2007年国有土地使用权出让纯收益占土地出让金总收入的份额约为48%（170.51 / 358.96）。假定2011年重庆市土地出让纯收益占土地出让金总收入的比例也为48
%，则可以求出2011年重庆市土地出让纯收益为393.6亿元（820×48%）。根据土地出让金的概念，土地出让金相当于一次性缴的使用土地70年的总费用。为使房产税与土地出让金之间的对接具有可比性，将2011年土地出让纯收益70年的现值折算成2011年一年的年金，具体折算如下式所示：
P=F / r[1-1 /（1+r）70]
其中，P代表土地出让金纯收益；F代表P未折算前每年应缴的土地出让金；r代表折现率。r选取2011年一年期的银行定期存款利率，依据中国人民银行2011年4月发布的数据为3.25%。经计算可得F=14.37亿元。
（四）计算结果
经计算，当税率为0.8%、征收率为70%时，会产生10.22亿元的房产税，与求得的土地出让纯收益14.37亿元，具有很强的替代性，可替代比例为71.1%。计算结果还同时表明，房产税替代土地出让金的比例有相当一部分在50%以上，表现出较强的替代性。上述结果，还仅是研究了住宅部分的房产税征收所得，如果加上对商业、工业性等房产征税的房产税，对于土地出让金的替代性显然更强。
综合以上结果表明，虽然目前来看，房产税仍不能改变地方政府过度依赖土地财政的现状，但长远来看地方政府探索以税代租的政府参与土地收益分配的可持续的地方财政收入模式之路是可行的，探索具有持续稳定特点的房产税作为地方财政的主体税种，不过分集中在一次性的出让收入上，使地方财政收入更理性、更科学。但这一过程未来要逐步深入，循序渐进，而且恰当的征收率也是值得进一步思考和推算的。
（本章完）